בין הצדדים נחתם זיכרון דברים שלפיו הוסכם שהתובעים, שהם גם הנתבעים בתביעה שכנגד (להלן -
התובעים) ימכרו דירה שבבעלותם לנתבעים, שהם גם התובעים בתביעה שכנגד (להלן -
הנתבעים). בסופו של דבר, לא הבשיל זיכרון הדברים לידי הסכם מחייב. המחלוקת היא אפוא, בשאלה, אם מי מהצדדים זכאי לפיצוי המוסכם שנקבע בזיכרון הדברים.
עיקרי העובדות
2. ביום 1.9.2009 נחתם זיכרון דברים בין התובע 1 (להלן -
התובע) לבין הנתבע 1 (להלן -
הנתבע), שבו הוסכם שהתובעים ימכרו לנתבעים דירת שני חדרים שבבעלותם, המצויה ברחוב שלום שרעבי בירושלים. זיכרון הדברים נחתם במשרדו של המתווך מר אלעזר אליקים ובנוכחותו וכן בנוכחות המתווך שתיווך בעסקה, מר משה טוויל.
במעמד החתימה על זיכרון הדברים מסר הנתבע המחאה על סך של 20,000 ש"ח, אשר נועדה לשמש מקדמה על חשבון התשלום עבור הדירה. ההמחאה וזיכרון הדברים הושארו במשרד המתווכים וכעבור מספר ימים, לאחר שהעסקה לכאורה, אושרה, נמסרה ההמחאה לידי התובע, אשר הפקיד אותה בחשבונו. במקביל נמסר זיכרון הדברים החתום לידי הצדדים.
3. אין מחלוקת בין הצדדים שנוסח זיכרון הדברים הורד מאתר אינטרנט כלשהו על-ידי אליקים וכי הצדדים הכניסו בו שינויים, תיקונים ותוספות בהתאם למוסכם ביניהם. כך בין השאר נקבע בו בסעיף 6, שעניינו "הסכם סופי", כי "הצדדים מתחייבים לחתום הסכם סופי עד לתאריך 23.9.2009 בכל מקרה ז"ד זה מחייב כהסכם סופי. איחור של עד 7 ימים לא יהווה הפרה".
עובר ליום 23.9.2012 הוחלפו טיוטות של החוזה בין באת-כוחם של התובעים, עו"ד רינה מזרחי-אורון, לבין באת-כוחם של הנתבעים, עו"ד מנוחה בקרמן, אולם חוזה לא נחתם.
ביום 22.9.2012 הוחלפו מכתבים ושיחות טלפון (כפי שעולה מהמכתבים) בין באות-כוחם של הצדדים, שעניינן טענת הנתבעים, כי הוטעו וכי בניגוד למה שהובטח להם, אין לדירה זכויות בניה שניתן לממש. לפיכך טענו הנתבעים, כי מאחר שמחיר הדירה שעליו הוסכם היה על-יסוד ההנחה שניתן לבנות תוספת בנייה לדירה, הנתבעים אינם מעוניינים לרכוש את הדירה. עם זאת, הנתבעים הודיעו כי ככל שמחיר הדירה יותאם לדירה במצבה, שלפיה לא ניתן לבנות תוספת בניה, ישקלו הם חתימה על חוזה לרכישת הדירה (חילופי המכתבים - נספחים ג' ו-ד' של כתב התביעה).
4. המחלוקת העיקרית היא אפוא בשאלה, אם אמנם תנאי לכך שהנתבעים ירכשו את הדירה היה שישנן זכויות בניה המאפשרות את הרחבת הדירה, אם לאו. כפועל יוצא מכך עולות השאלות, אם הנתבעים היו רשאים לבטל את זיכרון הדברים, אם מי מבין הצדדים זכאי לפיצוי המוסכם שנקבע בזיכרון הדברים בסך של 97,000 ש"ח (10% ממחיר הדירה כפי שנקבע בזיכרון הדברים), ואם הנתבעים זכאים להחזר המקדמה בסך של 20,000 ש"ח ששילמו לתובעים.
עיקרי טענות הצדדים
5. טענות התובעים בעיקרן הן, כי בין הצדדים נחתם הסכם מחייב לכל דבר ועניין, הגם שכותרתו היא "זיכרון הדברים", וזאת לאור גמירות הדעת שהייתה לצדדים ומשהתקיימה בזיכרון הדברים דרישת המסויימות.
התובעים טענו כי טענת הנתבעים, שלפיה הובטח להם שלדירה ישנן זכויות בניה המאפשרות תוספת בניה בשטח של כ-41 מ"ר אינה אמת, וכי טענה זו נולדה רק כדי לאפשר להם לחמוק מקיום ההסכם. לטענתם, לנתבעים נאמר באופן ברור ומפורש, שעליהם לבדוק בעצמם אם יש לדירה זכויות בניה כאמור, וכי אין לקבל את עדויות הנתבע ושאר העדים מטעמו, כאילו הוטעה בעניין זה.
מכל מקום, לטענת התובעים, הוכח שעל פי תוכנית המתאר הרלוונטית, לדירה אמנם יש זכויות בניה, וכי המחלוקת היא רק בשאלה אם ניתן ליישמן ולבנות תוספת בניה, ולכן בכל מקרה, הנתבעים לא היו רשאים לבטל את ההסכם.
התובעים טענו עוד טענות שונות, שלפיהן המהלך שבו נקטו הנתבעים, שהביא לכך שלא נחתם חוזה, היה מתוכנן ומחושב, כי הנתבעים אינם תמימים כפי שביקשו להציג את עצמם, וכי כל התנהלותם הייתה אך בשל רצונם שלא להביא להשתכללותו של זיכרון הדברים לידי חוזה מחייב.
לאור טענות אלו טענו התובעים, כי משביטלו הנתבעים את זיכרון הדברים, אשר לטענתם כאמור, עלה לכדי חוזה מחייב, זכאים התובעים למלוא הפיצוי המוסכם שנקבע בזיכרון הדברים.
6. מנגד טענו הנתבעים, כי אין מחלוקת שנושא זכויות הבניה עמד במרכז המשא ומתן שהתנהל בין הצדדים קודם לחתימת זיכרון הדברים, וכי האפשרות להרחיב את הדירה הייתה תנאי לכך שירכשו את הדירה. לפיכך, משהתברר שאין אפשרות מעשית להרחיב את הדירה, ביקשו הנתבעים שלא לחתום על חוזה מחייב ולבטל את זיכרון הדברים. בנסיבות אלו, לטענת הנתבעים, לא רק שאין הצדקה לחייבם לשלם לתובעים את הפיצוי המוסכם שנקבע בזיכרון הדברים, אלא שיש לחייב את הנתבע להשיב את המקדמה בסך 20,000 ש"ח ששולמה לו, וכן יש לחייבו לשלם לנתבעים את סכום הפיצוי המוסכם שנקבע כאמור.
תחילה טענו הנתבעים, שזיכרון הדברים שנחתם אינו מחייב, מכיוון שרק התובע חתם עליו, בעוד שאין מחלוקת שהדירה גם בבעלותה של התובעת 2, אשתו של התובע (להלן -
התובעת). בעניין זה חלקו הנתבעים על טענות התובע, כי התובעת ייפתה את כוחו בעל-פה לחתום בשמה על זיכרון הדברים. זאת מאחר שלטענתם, דובר בעסקה במקרקעין, ולפיכך על יפויי הכוח להיות בכתב.
באשר לשאלה העיקרית השנויה כאמור במחלוקת, טענת הנתבעים היא שזיכרון הדברים שנחתם, אף אם עלה לכדי הסכם מחייב, הרי שהיה הסכם על תנאי, שלפיו ההסכם ישתכלל רק אם יימצא שאמנם יש לדירה זכויות בניה וכי בפועל אמנם ניתן להרחיב את הדירה. מאחר שהתברר שאמנם אין אפשרות מעשית לבניית תוספת בניה ומאחר שהתובע אישר שידע על כך, הרי שלא התקיים התנאי וממילא שזיכרון הדברים לא הבשיל לכדי הסכם מחייב. בנוסף לכך, משנמצא שהתובע גם ידע זאת, הרי שיש לקבוע שהתובע הטעה את הנתבעים, וגם עובדה זו מצדיקה את ביטולו של זיכרון הדברים. לחלופין טענו הנתבעים, כי אפילו ייקבע שהתובע לא הטעה אותם, הרי שהם טעו, ומאחר שאלמלא הטעות לא היו מתקשרים בזיכרון הדברים, הרי שיש לאפשר להם להשתחרר ממנו.
לבסוף טענו הנתבעים שבכל מקרה, אפילו תדחנה טענותיהם, הרי שאין הצדקה לכך שלתובעים ישולם מלוא הפיצוי המוסכם. זאת גם בשל נסיבות ביטול זיכרון הדברים וגם לאור סירוב התובעים למכור את הדירה לרוכש אחר, ובכך להקטין את נזקם של הנתבעים.
ראיות הצדדים